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公募REITs规则仍在酝酿 私募加速先行

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发表于 2018-5-15 20:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

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今年以来,中国租赁住房资产证券化不断加速推进。
5月9日,深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过,200亿元储架额度使其成为租赁住房领域最大规模的证券化产品。
在此之前,市场上已有多只地产商系的租赁型住房储架REITs产品,但底层资产为人才租赁住房的此次获批REITs产品是国内首单。
随着住房租赁REITs的日渐活跃与相关政策机制的不断推进,近日市场传出消息称,公募REITs有望在年内正式落地。
对此,有接近监管人士表示,公募REITs的落地必须建立在成熟的标准化制度框架之上,目前关于公募REITs的规则仍在酝酿,暂无具体推出时间表。
顶层设计待出
随着国内资产证券化(ABS)市场的成熟和基本制度的逐步完善,关于中国版公募房地产投资信托基金(REITs)的呼声不断增大。
4月25日,证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对租赁住房证券化资产的入池标准、发行区域、联合监管、合规性等提出了明确要求,并明确提出试点发行REITs。
这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后,在租赁住房金融支持方面的又一重要文件。
不少金融界人士和地产界人士认为,政策机制的重大推进意味着公募REITs很快将正式落地。
有媒体引消息人士信息称,公募REITs年内将出炉,交易结构已基本确定为公募基金加资产支持证券(ABS),基础设施资产、公共服务资产、经营性物业和监管认可的其他资产有望成为公募REITs的基础资产。
对此,一位接近监管层的人士向记者表示,公募REITs推出的步伐或难有目前市场预期之速。该人士指出,“目前会里关于公募REITs何时推出还没有具体时间表,但规则设计一直在进行。公募REITs的推出必须建立在成熟的监管规则之上,不可操之过急,只有顶层设计好了,以后才不会走歪。”
从法律层面而言,虽然目前我国多份规范性文件都提出了支持、推进REITs试点,但迄今为止尚未出台REITs立法或实质性优惠政策,未能将REITs规则落实到操作细节层面。因此,在关于REITs的标准化制度框架尚未建立之前,公募REITs的落地或仍需一定时间。
5月14日,华南一位公募人士向记者分析称,政策的松动确实带来了REITs的发展,但真正意义上的公募REITs要推出还面临着很多现实的问题。“比如税收优惠政策问题、流动性与低回报率问题、投资者教育问题等。另外,本身我国住房租赁行业发展还不成熟,各大房企这几年才开始涉足这一领域,还没有探索出清晰的盈利模式,公募这个时候考虑参与这一市场也会有所担忧。”
REITs市场待完善
尽管有诸多现实问题待解决,但最近两年尤其是今年以来,住房租赁REITs市场活跃度确实显著提升,这为公募REITs的推出打下了基础。
5月9日,深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过,该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产,是国内首单以公共租赁型住房作为底层资产的REITs产品,储架额度为200亿元。
据悉,该REITs产品在退出途径上特别为对接公募REITs退出留下了选择空间,包括期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了考虑。
在此之前,国内首单百亿级规模且采取储架发行的住房租赁REITs——中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划于今年2月获批。 该REITs同样在退出机制上标明了“发行公募REITs”这一项。4月27日,这一REITs产品首期已经成功发行,规模为17.17亿元。
北京一位固收人士向记者表示,“监管部门的支持和推动对这两年REITs的迅速发展功不可没,基金业协会领导去年也多次提及推行公募REITs的意义,今年以来几百亿级别规模住房租赁REITs的出现,也是过去没有的,而且从近期获批的REITs来看,均为之后对接公募REITs留下了操作空间。可以预期,未来还会有更多的租赁住房REITs获批和上市,这个市场将越来越活跃。”
数据方面能带来直观的感受。据东方金诚国际信用评估有限公司统计,2017年以来私募REITs发行呈明显加速现象,数量和规模均大幅增长。
据统计,2014年至2016年三年中,我国私募REITs(不包括尚在发行期或已停售产品)的发行单数分别为2单、4单和8单,合计规模为358.15亿元;而2017年全年共发行私募REITs16单,规模为291.38亿元,达此前三年总和的八成以上。今年以来私募REITs继续保持良好势头,一季度共发行了3单私募REITs,发行规模为43.22亿元。
东方金诚表示,当前我国经济处于转型过程中,房地产领域在一定意义上已进入存量时代,此时加快推进REITs,特别是公募REITs是大势所趋。
不过,东方金诚亦表示,从目前发行的私募REITs来看,我国已有的REITs产品离真正意义上的REITs产品还有不小的差距。例如现有的私募REITs产品本质上对原始权益人的主体信用依赖程度仍然偏高;国内较低的商业物业租售比,导致产品期限被动拉长,加剧了产品期限与投资者投资期限之间的错配,因而不得不出现期限赋权机制;此外,缺乏公募REITs导致现有私募REITs产品流动性和退出机制较差,只能依赖物业处置,因而对处置风险较为敏感等等,这些是目前REITs市场发展较不成熟的表现。(编辑:杨颖桦)
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