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那本杨国强想烧掉的《我在碧桂园的1000天》写了什么?

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发表于 2018-3-1 19:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

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那本杨国强想烧掉的《我在碧桂园的1000天》写了什么?

时间:2018年03月01日 08:12:22 中财网

  据包邮区称,近期一本由中信出版社出版的《我在碧桂园的1000天》曾引起碧桂园杨国强的极大恐慌。这本书出版后,杨国强直接找到了出版社,将此书全部买走,随后甚至追到了作者的新公司,要求作者收回送给朋友的样书。在淘宝上,《我在碧桂园的1000天》原版甚至标出了10万块一本的高价。

  
  此书作者为前碧桂园首席财务官吴建斌。在书中,吴建斌对杨国强“同心共享”的“激励制度”进行了描述,他曾提议杨国强实行认股权证激励计划,希望将激励对象扩大,杨国强当场否决,并在一张纸的背面留下“自私”两字。吴建斌还提到自己曾就碧桂园预算编制等等问题提出数次建议,但是建议却屡屡被杨国强忽视。

  以下为包邮区原文:
  广东顺德。一天一个30多岁的少妇回到家,告诉她60岁的父亲,突然淘到了一家店铺,东西特别好特别有品位,并带着他父亲去逛。

  那位老人逛完后也特别喜欢,买了很多东西送给亲戚和朋友。

  那家很有品位的店铺叫名创优品,一个Logo像优衣库、设计像无印良品、卖着假日货的中国山寨店。

  那个60岁的老人叫杨国强,全宇宙最大房企碧桂园的老板。钟爱有品位日货的他开发的房子也特别有品位,他把自己造的房子叫做好房子中的”劳斯莱斯”:两三百平米大平层,土豪风装修,最关键的是——还能种菜!

  杨老板已经把这种产品“劳斯莱斯”产品卖到了50万人手中。2017年碧桂园销售额5508亿元,超越了万科和恒大,成为全球规模最大的房企。在2018胡润全球富豪榜上,杨老板的女儿“二小姐”、“豆豆”杨惠妍,财富超过2000亿元,成为华人第四富豪。

  但杨老板也有烦恼。最近中信出版社出版了一本书,引起了他极大恐慌。这本书出版后,他直接找到了中信出版社,全部买走了这本书。他甚至追到了作者的新公司,要求作者收回几本送给朋友的样书。

  这本书也引起了圈内人的极大好奇,在淘宝上这本书原版甚至标到了10万块一本。

  你包叔在一个月前拿到了这本书的原版。这本书的名字叫《我在碧桂园的1000天》,作者是前碧桂园首席财务官吴建斌。

  从2014年4月到2017年1月,吴建斌做了1000天碧桂园首席财务官。在这1000天里,碧桂园在房企中的排名从第七升到了第二。他离开11个月后,碧桂园成了宇宙第一大房企。2018年刚过去了两个月,销售额已经接近700亿。

  这本炒到十万块钱、令宇宙第一大房企胆寒的书都写了些什么?你包叔今天大撒币,给大家简单po下吧。

  一
  碧桂园是一家搞倾销的房地产公司。

  倾销这个词是杨国强亲口说的。在发布同心共享的激励措施后,有些区域经理不积极执行,杨国强说:
  这些人好笨好笨,而且没有学会倾销的办法。

  如果不是2017年的变故,新加坡旁的森林城市的销售额可能会吓死人,要知道,森林城市的货值高达1.5万亿元。2016年,就凭着一个央视的广告,项目卖了180亿。

  在标准化方面学习麦当劳,在薄利多销方面学习沃尔玛。其他房企和碧桂园根本不在一个竞争维度,只要每平米能赚到100元,杨国强就愿意做,他说过,如果喜马拉雅山上有这样的机会,他也会去。

  房子怎么能和裤子的生意一样?五个户型怎么可以适用全国?这些反常造就了全国千篇一律的碧桂园,也给杨家带来了2000亿财富。

  1994年,大陆向香港看齐施行房地产预售制度,碧桂园把这一规则运用到淋漓尽致,拿地四个月后,就可以开门迎客。投资在六个月内就能收回,投入下一个项目。

  尤其是在三四线城市,碧桂园能够以非凡的速度取得预售证。去那些县市的房管局网站上查查,碧桂园到底有多少房子没有取得预售证。

  杨国强拜会雷军的时候,雷军告诉他,有规模自然有利润,规模越大,利润越大。

  如今,雷军的小米也要上市了,市值据说会超过两千亿。

  但杨老板不是没有遇到冬天的。

  最近的一个冬天是2014年。首席财务官辞职,带走了整个团队;投资者关系办公室的所有人都在熬着最后的合同工作日;碧桂园在资本市场毫无建树;在集团的投资会上,集团头号项目的项目总报不出项目的成本价。市场却在一路下行。

  如果这个时候告诉你,1000天后,它将成为宇宙第一大房企,恐怕就像说兽爷从此戒掉大宝剑一样没人信。

  杨老板马上将销售定为集团的重中之重。首先是换帅,让集团第一个博士程光煜担任营销中心总经理,和2800个中介机构签了代理。全民营销的手段也被启用,碧桂园短时间内动员了超过20万人给他们卖房子。

  1550亿的目标被分配到7个人手中,杨国强侄儿把自己的奖金全部拿出来。他们带着7个销售小队奔赴“前线”,这七个小队的名字分别是:飞鹰、豪鹰、天鹰、雄鹰、突鹰、群鹰和猎鹰。

  在距离年末两天的时候,碧桂园终于完成了年初1280亿销售额的承诺。其中有将近一半来自于老业主带新。

  1995年,杨国强把借来的2000万全部做了广告,当年赚了5000万,第二年5000万又被全做了广告,当年赚了一个亿。

  这一次,他又重复了这个方法。惠州的超级大盘十里银滩卖不动,碧桂园跑到香港大打广告,最终香港人消化了3000套房子。

  度过冬天之后,碧桂园迎来了三年的春天。2018年两个月过去了,碧桂园的销售额已经超过千亿,稳坐冠军宝座。

  二
  读懂中国的南方周末曾读懂了杨老板,写过碧桂园零价拿地的故事。不过,在读懂中国上,依然没几个人比得过杨国强。

  吴建斌上任后,马上用自己的经验和关系重启碧桂园的资本运作。即便周围的人告诉他,老板根本不在意融资成本的高低,只要能借到钱就可以了。

  2008年的金融危机中,碧桂园的股价从11块跌到1块,风雨飘摇。有一天他跟富力老板张力诉苦,每个月睁开眼就要还银行二十多亿,压力太大了。

  那次金融危机也让杨国强对资本运作始终有厌恶情绪。但是,2015年1月佳兆业陷入危机,被银行申请财产保全,引得内房股大跌,却是杨国强为碧桂园找到了一条万无一失的新路——染红,寻找央企入股。

  杨国强很快带高管团队到上海拜访了马明哲,马明哲对手下说,你们看杨主席的面相,和杨主席合作一定没有问题。

  不久之后,平安成为碧桂园的第二大股东。

  谁说只有AB的吴先生才能靠脸吃饭?

  吴建斌一直以老东家中海为目标来改造碧桂园。

  早年,杨国强以30%的利息借过高利贷,借5000万,银行当场扣掉了1500万利息。一年之后,杨国强不仅还上5000万,还自己赚了1000万。

  和这样的企业家谈控制负债,编制预算,是注定要失败的。

  事实也证明,吴建斌给碧桂园定下的70%净负债率的红线根本没有坚持多久。要知道在中海时,他守着净负债率不超过40%的红线。

  就任后不久,吴建斌就发现了碧桂园在预算编制方面的问题,但是他的建议却屡屡被忽视。在他明确表示生气之后,终于换来了50分钟的公开演讲。

  演讲干货满满,赢得满堂掌声。但杨国强却没有任何反应,他当场改变议题,大谈什么户型可以卖得好。

  吴建斌只能在笔记本上写下,在这里,路漫漫其修远兮。

  2015年7月一个周末,吴建斌还带着一位研究员朋友会见了总裁莫斌,他希望引起管理层对市值的关注,晋级蓝筹股,但屡屡失败,他觉得外人的意见能引起总裁的注意。

  研究员朋友告诉莫斌,投资人不愿意看到碧桂园沿着旧有的模式继续前进,而希望找到新的增长点,因此碧桂园最好重新调整战略。

  不出意外,这位书生的游说又一次失败。

  当年在饭局上,周鸿祎对豌豆荚创始人王俊煜说:
  在中国要做成事,你们这些“书生”是不行的,太阳春白雪是打不了仗的。

  张无忌虽然武功盖世,三观正确,但最后坐上大明朝皇位的,还是路子更野的朱元璋。吴建斌专业做财务三十年,但最终让碧桂园登上巅峰的,还是杨老板的毛氏口诀。

  三
  能够让碧桂园经理人们头拱地嗷嗷叫干活的,是杨家敢于把税后利润的20%拿出来分享。

  用杨老板的话说,他是在打土豪分田地,调动农民的积极性。

  2012年开始,杨国强开始推行“成就共享”的激励计划,只要区域和项目管理层完成目标,就能拿到项目税后20%的利润的奖励。

  2014年9月9日,在碧桂园一次大会上,农民的儿子杨国强宣布,中国5000年的农耕文明史结束了。他在大会上撒了2亿元给37个区域总裁和项目总经理。

  2014年10月13日,杨国强发动了碧桂园历史上的“十月革命”,开始实行“同心共享”的激励机制,项目的员工可以成为项目的股东,分享项目利润。一般来说,项目的股份占比为:集团85%,高层5%和区域公司10%。

  国企财务出身的吴建斌,始终在质疑这种激励制度。他发现,在2014的低潮期,制度的弊端已经显现,但是迅速被2015年的好行市掩盖。

  吴建斌在访谈了一些高管后,发现这种机制受环境影响很大,环境好的时候皆大欢喜,但是环境不好时,就会加重存货和现金流的恶化,而且区域公司为了完成目标,会越来越多做项目融资,影响集团的融资额度,而且买错地、买地不慎实有发生。

  到任后不久,吴建斌提议杨国强实行认股权证激励计划,希望将激励对象扩大一点,杨国强当场否决,他在一张纸的背面留下两个字“自私”。

  他只愿意激发精英的自私之心。

  那些被资本市场验证过的成功经验,那些书生意气,在这里似乎都不适用。

  吴建斌在碧桂园的1000天中,一直是个“异见者”。但杨国强不厌其烦地告诉手下人,不要质疑我们的商业模式。

  在碧桂园销售额刚过千亿的时候,杨国强给女儿女婿四个人提了一个问题,如何能实现500亿利润。

  2015年11月,看到比碧桂园实力弱,但是负债率超高的一家同行的刺激,杨国强要求2016年上半年买到500亿元的地。尽管他多次表示,碧桂园不学别人,要走自己的路,但手下的人都能看出来,他无时无刻不在关注着对手们的一举一动。

  这样的冲动之举,四个月以后就成了壮举。2016年,杨国强不止一次和吴建斌说,多亏我去年的推动,才买了这么多土地,赶上了这一波。

  你看你当时还反对。

  一位写出多本财务专著的业内专家,受过良好的高等教育,在摄影和管理学上有着高超造诣的职业经理人,终究没能改变一位爱读《读者》、爱买名创优品、爱给高管赠书(hu)法(shen)作(fu)品的农民。

  输给杨国强的不仅吴建斌,还有摩根士丹利和波士顿咨询,在他们提供给碧桂园的咨询报告显示,杨国强大部分的坚持都是有问题的——坚持地产业务,聚焦三四线城市,不重视资本运作。他们的意见都被杨国强巧妙地否决了。

  杨国强说,如果我明天有事一定要去广州,那我一定会赶到。如果没有汽车,我就开摩托车去,如果没有摩托车,我就踩单车去,如果没有单车,我就走路去,如果前面有河流挡道,没有渡船,我就游过去,走得累趴下,我爬也要爬过去。言出必行。

  这位农民肯定没有读过吴建斌最喜欢的稻盛和夫。他最有名的书是《活法》。你包叔看完这本书,以及《我在碧桂园的1000天》,终于明白如何创立一家伟大的公司。

  《活法》是一本记录他老人家每天睡在实验室,等着晶体管成型故事的书。《我在碧桂园的1000天》则是一本不断质疑碧桂园商业模式的书。

  但稻盛和夫后来一个人创造了两个世界五百强;而不管口碑和未来如何,杨国强的确在2017带领碧桂园登上了世界房企之巅。

  这大概就是企业家们的最高境界——就算稻盛和夫、杨国强,他们其实也不太明白,成功是怎么成功的,失败是怎么失败的。

  所谓“佛”系,大概说的就是这个道理。
  .凤.凰.网


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